Právo funguje na obě strany
Podle § 3056 občanského zákoníku
mají vlastník stavby a vlastník pozemku předkupní právo navzájem: vlastník
pozemku ho má vůči stavbě, vlastník stavby vůči pozemku. Nejde ho smluvně
vyloučit a platí i vůči budoucímu nabyvateli.
Prodáváte-li chatu, musíte myslet
na vlastníka pozemku. Prodáváte-li pozemek pod cizí stavbou, musíte se nejdřív
ozvat jejímu majiteli.
Jak předkupní právo správně nabídnout
- Zajistěte kupujícího a peníze. Ideálně se
zálohou v advokátní úschově – je v bezpečí, dokud se předkupní právo
nevyřeší.
- Oslovte oprávněnou osobu – nemusí to být jen
poštou. Klasika je písemná nabídka se všemi podmínkami. Pokud ale
vlastníka pozemku znáte, stačí za ním osobně zajít a nechat ho podepsat
vzdání se předkupního práva rovnou na místě, s ověřeným podpisem. Ušetříte
tím měsíce čekání.
- Bez dohody běží tříměsíční lhůta. Až po
jejím marném uplynutí právo zaniká a převod lze dokončit.
- Projeví-li zájem, prodáváte jemu – a záloha
se vrací původnímu zájemci.
Čím víc oprávněných osob oslovíte
osobně, tím rychleji máte vyřešeno – a ušetříte i finančně, protože ceny
nemovitostí se během tří měsíců mohou hýbat.
Víc vlastníků? Prodává se jen celek
Má-li pozemek víc spoluvlastníků,
podle § 2141 OZ platí, že společné předkupní právo lze uplatnit jen jako celek.
Nabídku proto formulujte na celou nemovitost, ne na podíly – ať se
spoluvlastníci musí domluvit sami mezi sebou. Ochráníte tak kupujícího před
tím, že si jeden spoluvlastník s minimálním podílem najednou nárokuje celou
stavbu.
Nejčastější chyby
- Zapomenutý oprávněný. Převod zůstává platný,
ale opominutý se může domáhat převodu na sebe až tři roky od chvíle, kdy
se o prodeji dozvěděl.
- Nedbalá nabídka. Chybí jednoznačné označení
celé převáděné nemovitosti, kupní cena, podmínky převodu nebo návrh kupní
smlouvy. Neurčitá či neúplná nabídka může vést ke zpochybnění splnění
zákonné nabídkové povinnosti.
- Vyřešená stavba, nevyřešený pozemek. Bez
práva k pozemku (vlastnictví, věcné břemeno, nájem) stojíte na cizí půdě
doslova i právně.
- Odpovědnost za škodu. Prodávající, který
nabídku neudělal správně, odpovídá opominutému za škodu – třeba za rozdíl
v ceně nemovitosti mezitím.
Co si z toho vzít
Ať prodáváte stavbu na cizím
pozemku, nebo pozemek pod cizí stavbou, princip je stejný – a platí
oboustranně. Nejrychlejší cesta je osobní jednání a rovnou podepsané vzdání se
práva. Kde to nejde, počítejte s tříměsíční lhůtou a nabídkou, která obstojí i
formálně. A hlavně neopomeňte nikoho, komu předkupní právo náleží – cena za
jedno zapomenuté jméno bývá vyšší, než by se čekalo.