1. Cena a příprava rozhodují o všem
Nastavte
reálnou cenu. Přemrštěná cena odradí zájemce a nemovitost „zleží" na
portálech. Podhodnocená cena vás připraví o statisíce. Nespoléhejte na
nabídkové ceny konkurence – ty bývají nafouknuté. Podívejte se na skutečné
prodejní ceny v okolí, případně si nechte udělat odhad od odhadce nebo
zkušeného makléře. Ten navíc zohlední technický stav, právní čistotu i aktuální
poptávku v lokalitě.
Připravte
nemovitost tak, aby se v ní kupující viděl bydlet. To znamená:
- Odklidit osobní věci a nadbytečný nábytek – prostor
musí dýchat
- Opravit drobnosti (kapající kohoutek, vrzající
dveře) – malé vady dělají velký špatný dojem
- Zvážit home staging – i pár polštářů a rostlin
dokáže prostor prodat lépe než prázdné zdi
2. První dojem se dělá online
Kupující si vás
vybere dřív, než k vám vůbec přijde – podle fotek. Mobilní snímky za šera do
toho nepatří.
Investujte do:
- Profesionálních fotografií – fotograf ví,
jak pracovat se světlem a prostorem
- Videoprohlídky – přenese atmosféru mnohem
lépe než fotky
- Půdorysu, ideálně s 3D prohlídkou – lidé
chtějí vědět, jak prostor funguje, ještě než k němu vyrazí
A pak nemovitost
dostaňte tam, kde se hledá – na hlavní realitní portály, případně na sociální
sítě. Ať už prodáváte sami, nebo s makléřem, kvalitní prezentace se vždy
vyplatí.
3. Prohlídky a vyjednávání
Zájemci
přicházejí s otázkami – na technický stav, sousedy, náklady na bydlení, právní
stav. Buďte na ně připraveni.
Před vyjednáváním
si ujasněte dvě věci: jaká je vaše nejnižší akceptovatelná cena a v
čem jste ochotni ustoupit (termín předání, vybavení). Vyjednávání bývá i
psychologická hra – zachovejte klid a nenechte se tlačit emocemi ani časem.
Jakmile se
domluvíte, přichází rezervační smlouva. Kupující složí rezervační
poplatek (obvykle 3–5 % z ceny) a vy se zavazujete nemovitost dočasně nikomu
jinému nenabízet. Vše podstatné – cenu, termíny, podmínky – je potřeba mít
jasně napsané.
4. Právní stránka: tady se nešetří
Tahle fáze je
nejnáročnější, ale i nejdůležitější.
- Pokud kupující financuje hypotékou, může být
potřeba smlouva o smlouvě budoucí pro banku
- Kupní smlouva musí sedět od právníka – je to
klíčový dokument celé transakce
- Peníze nikdy nepřijímejte přímo na účet před
zápisem do katastru. Použijte advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu –
ochrání to vás i kupujícího
- Po podpisu smlouvy a složení peněz do úschovy se
podá návrh na vklad do katastru, který trvá obvykle několik týdnů
5. Předání a co dál
Po zápisu v
katastru a vyplacení peněz z úschovy je čas na fyzické předání. Sepište předávací
protokol se stavy měřičů energií, počtem klíčů a případnými drobnými
vadami. Následně přepište energie na nového majitele.
A nezapomeňte na
daně – příjem z prodeje může podléhat dani z příjmů, pokud nesplňujete podmínky
pro osvobození (časový test nebo použití peněz na vlastní bydlení).
Prodej
nemovitosti je běh na delší trať, ne sprint. Vyplatí se mu věnovat čas a v
klíčových momentech – u odhadu ceny, prezentace i právní stránky – nešetřit na
profesionálech. Dobrý makléř a spolehlivý právník vám nakonec ušetří nejen
nervy, ale i peníze.